?全國物流倉儲市場概覽
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2022年下半年，租金地圖35個核心物流城市總供應量約9,263萬平方米。其中總供應量超過100萬平方米的的城市有33個，200萬以上的20個，400萬以上的7個，排名前三的上海、天津和成都均超過500萬平方米。
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注：由于香港市場情況較特殊，不納入統計，下同。
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2022年下半年竣工面積最大的城市為常熟，達86.3萬平方米，廊坊以85.4萬緊隨其后，這兩個城市都在短期內迎來了大量新增供應。
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市場整體出租率82%，24個城市的出租率在80%以上，其中10個城市在90%以上。
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市場平均租金為人民幣1.01元/平方米/天。北京、深圳和東莞的凈有效租金排名前三，其中東莞以1.55元/平方米/天第一次進入前三，上海以1.54元/平方米/天排名第四，這四個城市租金顯著高于其他城市。
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注：采用加權平均的方法，故供應量大的城市租金波動對平均值有更大影響。
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區域物流倉儲市場概覽
華北?
北京：作為首都城市和內地核心一線城市，北京產業基礎雄厚，本地消費強勁，催生持續增長的對甲級倉庫的需求。2022年下半年北京成交多宗非保稅一手物流用地，預計將在未來形成一定量的新增供應，逐步緩解北京甲級物流市場長期供不應求的狀態。
天津：天津是北方重要工業城市，也是北方區域甲級倉庫供應量最大的城市。2022年下半年市場租賃承壓，空置率小幅攀升。隨著防疫政策的放開，雄厚的工業基礎將快速帶動天津市場的復蘇。
廊坊：廊坊位于京津走廊之間，地理位置優越。2022年下半年市場繼續放量，市場持續承壓。但廊坊仍為環京區域重要的物流節點城市，隨著防疫政策的放開，市場壓力將逐步緩解。
注：一線城市（北京、上海、廣州、深圳和香港）默認為熱門市場，不再單獨標出。下同。
?華東
上海：2022年下半年，受供給端供應鏈中斷及消費相對緊縮的影響，上海2022年雙十一短租租約較2021年有所減少。同時，環滬地區由于具備價格優勢，吸納部分由上海轉移的租賃需求。盡管需求穩定，但由于供應量集中，業主之間可能會通過價格優惠和補貼等形式吸引租戶。
嘉興：近年來，嘉興市場每年都有大量新增供應陸續入市。截至2022年底，甲級倉庫總存量位居環滬市場首位，超過431萬平方米。嘉興集聚了大量傳統電商、大型商超和第三方物流企業，是長三角重要的區域轉運和分撥中心，項目去化速度較快，租金穩健。
秀洲、嘉善和南湖等核心子市場靠近滬嘉城區，在消費市場驅動下近年來常年保持旺盛需求。海寧、海鹽和平湖獨山港市場本地半導體、新材料、化工等制造業發達，上下游供應鏈帶來了一定的倉儲配套需求，外加交通網絡發達，亦可承接外溢的消費市場需求。長期來看，隨著國內消費市場和生產制造業的穩步恢復，物流倉儲需求的整體增長將帶動嘉興存量項目進一步去化。
常熟：常熟位于長三角核心區域，港陸交通發達，區位優勢明顯。2022年以前，甲級倉庫存量較少，市場常年供不應求。2022年全年新增供給120萬平方米，總供應量達到198萬平方米，增長1.5倍。同時，市場去化面積也達到歷史高峰。除了滿足本地食品、紡織、汽配等產業倉配需求外，新增項目亦承接了部分長三角區域內價格敏感型客戶的擴租和搬遷需求，市場全年去化量接近50萬平方米。年底新完工項目的集中入市在短期內對市場整體出租率水平造成一定的影響，租金增長承壓，競價招租趨勢明顯。未來半年內，新增供應減少，集中入市項目預期將逐步去化。
熱門租賃市場：蘇州、昆山、常熟、太倉、常州、無錫、南京、合肥、杭州、嘉興、寧波、義烏-金華、長沙
熱門土地市場：昆山、蘇州、無錫、杭州、常州、義烏-金華、合肥、太倉、嘉興
?華南
廣佛：2022年下半年，廣州物流倉儲市場需求較為平穩，出租率維持在88%。佛山有兩家跨境電商企業出現互相競爭屯庫的情況，拉高市場整體出租率。因跨境電商租賃面積較大，整體租金價格有所下降。
深莞惠：2022年深圳和東莞物流倉儲市場依舊保持穩中上漲的態勢。
2022年下半年，深圳寶安區出讓兩塊新的物流用地給與京東和跨越速運集團，鹽田也迎來了鹽田港普洛斯國際物流園三期項目入市。預計2023年上半年還將有2個項目進入市場，且這些項目基本都已和客戶簽訂意向合同，部分項目甚至已經有客戶進場裝修。預計整個深圳物流倉儲市場依然呈現供不應求的狀況。
未來東莞和惠州市場將有較多新的項目入市，東莞主要主要集中在西部地區，惠州則集中在惠城、仲愷和博羅。短期內，新增供應會對市場造成一定影響；但從中長期看，隨著華南市場整體制造業業務的恢復和本地消費意愿的提升，需求將持續增長，平均租金也會保持穩定上升。
香港：2022年下半年，盡管第三方物流運營商（3PL）放緩了租賃步伐，但蓬勃發展的電子商務行業仍對第三方物流服務有持續的需求，有較高建造標準如高荷載和層高的倉庫和工業物業，仍然受到租戶的追捧。
自2022年7月香港取消了一系列防疫措施后，經濟活動逐步恢復正常。 餐飲（包括批發商和中央廚房）、自助倉儲運營商和零售商等行業恢復了擴張計劃，推動了工業倉庫租賃活動。??
目前第三方物流運營商仍在密切關注市場，尋找擴大或鞏固其租賃組合的機會，預計工業倉庫租金在2023年將保持彈性。內地與香港恢復通關將促進香港經濟的增長，有助于繼續推高租金。?
熱門租賃市場：東莞、惠州仲愷高新+惠城、佛山三水、南寧良慶+江南
熱門土地市場：東莞、惠州仲愷高新+惠城+惠陽、佛山南海+順德
?華西?
成都：截止2022年底，成都高標庫市場總存量為 591.5 萬平方米。需求端方面，電商、第三方物流及制造業租賃需求活躍，下半年錄得凈吸納量達 48.3 萬平方米，半年環比顯著回升。
預計成都甲級倉庫市場需求將保持活躍。一方面RCEP的生效將持續促進我國進出口貿易的發展，同時防疫政策的放開，將進一步刺激我國外貿產業的活力。另一方面隨著成渝雙城經濟圈的深化建設，成都先進制造業和現代商貿業將進一步發展壯大，國際門戶樞紐地位將進一步加強。因此，從政策、產業、城市能級都將有力支撐成都的倉儲市場穩中向好。所以我們建議有倉儲需求的企業可提前鎖定好物業。
熱門租賃市場：成都青白江+新都、重慶機場+沙坪壩、西安機場、貴陽機場+觀山湖、昆明機場+呈貢
熱門土地市場：成都青白江、重慶機場+沙坪壩、西安機場、貴陽機場、昆明機場+呈貢
總結與展望
2022年下半年，物流倉儲市場整體需求受疫情和宏觀經濟的影響有所下滑。一線熱點城市需求穩定，但受政府產業要求制約，部分需求無法落地；環一線城市持續承接外溢需求，但近期供應量增速大于需求增長，進一步鞏固買方市場；其他城市供應量趨于飽和需求不足，出租率和租金有所下滑。
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高力國際預計，隨著線上消費和互聯網科技等領域的加速發展，供應鏈管理升級大勢所趨，物流倉儲租金具備結構性增長的長期趨勢，同時消費的恢復也將帶來倉儲需求的增加。實體產業方面，預計在相當一段時間內會得到宏觀及市場層面的助力，高端制造業和裝配業有望成為工業地產新的租賃增長點，預計物流倉儲會越來越多地疊加生產制造的功能，實體經濟將進一步帶動供給恢復和需求回暖。
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高力國際作為多元化的專業服務和投資管理公司，擁有全球化的資源平臺，經驗豐富且深諳本地市場的專業顧問服務團隊，能夠向管理者、業主、投資者及企業用戶提供從咨詢、選址、招商到投資等各階段各行業的相關產業及工業地產服務。
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